Після закінчення війни – без домівок: чому Україна опинилася на межі житлової катастрофи.

Наша країна може уникнути дефіциту квадратних метрів, але для цього потрібна стратегія

Після закінчення війни український ринок нерухомості потрапить у стан перезавантаження. Попит, що накопичувався протягом років через ризики безпеки, міграційні процеси та нестабільні доходи, неминуче відновиться. Але чи буде достатньо пропозиції? Відновлення будівництва відбувається повільно, нові проєкти реалізуються обмежено, а житловий фонд у великих містах вже функціонує на межі своїх можливостей.

Київ -- яскравий приклад: на одного мешканця припадає всього близько 20,3 м² житлової площі -- майже вдвічі менше, ніж у країнах ЄС, і втричі менше, ніж у США.

Нестача пропозиції: накопичений попит та тривалий будівельний процес.

Згідно з даними ринкових досліджень, у 2025 році попит на нове житло залишався приблизно на 50-60% нижчим за його потенційний рівень, незважаючи на те, що обсяги будівництва зросли на 30% у порівнянні з 2024 роком. Цей парадокс можна пояснити тим, що багато українців тривалий час утримувалися від покупки: війна, інфляція та зниження доходів — усі ці чинники відкладали рішення про придбання власної квартири.

Проте цей попит залишається актуальним. У разі стабілізації безпекової ситуації та повернення людей з-за кордону, він може раптово "вибухнути" на ринку. Нові проекти, навіть за найоптимістичнішими прогнозами, з'являться не раніше ніж через 2-3 роки, оскільки тривалість будівельного циклу робить дефіцит неминучим без комплексних рішень.

Київ: коли 20 метрів -- це розкіш життя

У столиці проблема дефіциту житла відчутна вже давно. Близько двох третин родин володіють своїми квартирами, решта змушена орендувати або ділити простір із родичами. Перенаселеність зачіпає не лише площу -- вона впливає на якість життя, роботу з дому та соціальні відносини.

У 2025 році вартість квадратного метра на первинному ринку житла в Києві перевищила $2000, а кількість квартир економкласу складає лише невелику частину від усієї пропозиції. Молоді люди та сім'ї, які не мають значних заощаджень, стикаються з непростим вибором: або чекати з покупкою, або ж залишатися в тісних орендованих приміщеннях.

Брак інструментів: чому навіть фінанси не здатні вирішити цю проблему.

Більшість мешканців Києва бажають поліпшити свої житлові умови, проте реальні можливості залишаються обмеженими. Сучасні іпотечні умови часто не відповідають фінансовим можливостям сімей, адже щомісячні платежі можуть перевищувати 50% їхнього доходу. Державні програми ще не мають достатнього масштабу для повного охоплення ринку. Навіть зростання обсягу продажів і відкриття нових проєктів у 2025 році не можуть вирішити основний дисбаланс між потенційним попитом і реальною пропозицією.

Стратегічна дилема: уряд чи ринкова економіка?

Ситуація в регіонах свідчить про нерівномірність розвитку ринку. Згідно з інформацією Держстату, у першій половині 2025 року в Україні було введено в експлуатацію 51 557 житлових одиниць, що на 6,7% менше в порівнянні з минулим роком. Загальна площа становила 4,27 мільйона квадратних метрів, що також на 6,4% менше. Крім того, частка багатоквартирних будинків, які складають масовий сегмент, теж продемонструвала зниження.

Найзначніші зростання спостерігалися в наступних регіонах: - Одеська область з приростом 56% - Черкаська область з 51,6% - Миколаївська область з 35,8% - Чернігівська область з 24,4% - Тернопільська область з 23,7% - Львівська область з 8,9%.

На противагу цьому, суттєве зниження спостерігається в зонах, наближених до фронту: - Харківська область -40,4% - Житомирська область -37,7% - Запорізька область -30,6% - Сумська область -29,1% - Волинська область -27,2%

Київ і область: зона найбільшого ризику

Київ і Київська область традиційно формують ядро попиту. У столиці минулого року обсяги введення в експлуатацію нового житла впали на 22%: 7 380 квартир проти 9 360 у 2024 році. Київська область, попри статус лідера за абсолютними показниками (9 853 квартири, 0,88 млн кв. м), також демонструє спад -- майже на 8%.

Разом вони формують 27% всіх житлових комплексів з відкритими продажами. Для порівняння: Львів -- 18%, далі йдуть Одеса, Івано-Франківськ і Хмельницький.

Якщо ситуація з безпекою покращиться, столичний регіон стане першим, хто відчує нестачу структурних ресурсів: люди почнуть повертатися, попит стрімко зросте, а нові проекти не встигнуть реалізуватися вчасно. Будівельний процес має тривалий цикл, і відкладання рішень сьогодні призведе до можливих проблем завтра.

Післявоєнний вибір: квадратні метри чи курс на розвиток.

Житлова криза -- не лише про площу. Вона про якість життя, соціальну стабільність і майбутнє поколінь. Україна може уникнути дефіциту квадратних метрів, але для цього потрібна стратегія:

* очікувані норми для розробників;

* доступні іпотечні програми та механізми оренди з правом викупу;

* активізація реалізації нових житлових ініціатив у кожному з регіонів.

У відсутності цих змін післявоєнний ринок може залишитися розрізненим і недоступним для багатьох людей. Житло перестане бути лише простором, а перетвориться на індикатор стабільності держави.