Львів випередив Київ. Яка ситуація з цінами на ринку нерухомості та хто є покупцями квартир під час війни?
Яка вартість нерухомості в Україні наприкінці 2024 року?
Через бойові дії відбувається значна міграція населення, що сприяє зростанню попиту на житло у західних регіонах, тоді як у східних і південних ринок залишається фактично замороженим. Економічна невизначеність також впливає на забудовників: високі витрати на будівельні матеріали та інфляція ускладнюють реалізацію нових проектів. Проте на третьому році війни ринок не лише адаптувався до складних умов, а й почав отримувати значний прибуток.
Ринок нерухомості наприкінці 2024 року практично відновився порівняно з періодом до початку повномасштабної війни, розповідає в коментарі для РБК-Україна Олена Бондарук, експертка з нерухомості та засновниця агенції Bondaruk Partners. За її словами, якщо на початку великої війни ціни були на 30-40% нижчими, то зараз вони практично повернулися до попереднього рівня.
"Ціни на деякі об'єкти нерухомості навіть підвищилися. В даний час спостерігається значний попит на житло, що зумовлено державними ініціативами, такими як програма 'єОселя', а також кредитами і компенсаціями для військових, які втратили своє майно на окупованих територіях. Для цієї категорії осіб розроблено спеціальну програму державних компенсацій, яка охоплює як втрачені об'єкти, так і покриття кредитних зобов'язань. Ці ініціативи забезпечують приплив коштів на ринок, що, у свою чергу, стимулює активність у сфері нерухомості", - підкреслює Олена Бондарук.
Вона додає, що саме після запуску державної програми "єОселя" у кінці 2022 році ринок вдалося "оживити". У межах цієї програми пільгові категорії громадян (військові, поліцейські, лікарі, вчителі) можуть отримати кредит під 3% річних, а інші українці - під 7%. За словами експертки, багато будівельних компаній пропонують значні знижки та акції, щоб залучити ще більше клієнтів.
З моменту запуску урядової програми "єОселя" кредити на загальну суму понад 23,6 млрд гривень отримали 14 625 родин, повідомляє Урядовий портал. Лише цього року, за даними Мінекономіки, українці взяли 8,3 тисячі кредитів на 14,2 млрд гривень для придбання житла за цією програмою. Наприклад, за минулий тиждень, з 2 по 6 грудня, було видано 139 кредитів на загальну суму 251 млн гривень.
В умовах війни більшість інвесторів надає перевагу готовим об'єктам, щоб мінімізувати ризики, пов'язані з можливими проблемами у забудовників під час будівництва. Як зазначає Олена Бондарук, ще до початку повномасштабних бойових дій багато будівельних фірм не виконували терміни здачі своїх проектів. Навіть ті забудовники, які вважалися надійними, часто затримували завершення робіт на квартал або більше.
У Києві наразі існує безліч нових будівель, які мали бути завершені ще під час пандемії. Хоча самі споруди вже зведені, підключені до комунікацій та виконані внутрішні роботи, вони досі не введені в експлуатацію. Кількість таких об'єктів вражає. Нещодавно Київська міська рада ухвалила рішення виділити кошти для завершення цих будівель, що є вкрай важливим, адже багато інвесторів залишилися без житла, сподіваючись на здачу будинків у 2021-2022 роках, - зазначає експерт у сфері нерухомості.
Вона зазначає, що через такі затримки покупці наразі дуже обережно ставляться до інвестування в новобудови. Водночас Бондарук пояснює, що придбання житла на етапі будівництва дає змогу зекономити. Наприклад, ціна на об'єкт під час зведення може бути на 15-20% нижчою, а на етапі фундаменту - навіть на 30-40% у порівнянні з вартістю готового житла після введення його в експлуатацію.
"До кінця року, при здійсненні продажу нерухомості, власнику необхідно буде сплатити 5% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору. Наразі ці ставки підвищуються до 10%, і ця сума вже враховується у вартості об'єктів нерухомості. Зазвичай, процес зведення будинку займає приблизно два роки. За цей час інвестор, інвестуючи 100 тисяч доларів, сподівається на прибуток не менше ніж 10%. Тому після введення будинку в експлуатацію його ціна зростає на 20%", - зазначає Олена Бондарук.
Згідно з інформацією, наданою маркетплейсом нерухомості DIM.RIA, станом на кінець жовтня 2024 року 77% новобудов в Україні мають активні відділи продажу. Протягом осіннього сезону було введено в експлуатацію 11 нових будівель, які налічують 25 секцій. Серед них дві знаходяться в столиці, а чотири - в Київській області.
Експерт у сфері нерухомості Людмила Колєснік повідомила РБК-Україна, що вартість житла демонструє зростання, яке особливо активізувалося в останні місяці року. Середня ціна на нерухомість підвищилася на 20%, охоплюючи як комерційні приміщення, так і житлові об’єкти, такі як ресторани та квартири. Вона зазначила, що в Києві найбільшим попитом користуються квартири з ремонтом, ціна яких коливається в межах 100-120 тисяч доларів.
Олена Бондарук підкреслює, що багато людей інвестують у нерухомість з метою її подальшої перепродажу, аби мати можливість вигідніше вкласти кошти в житло, зокрема в інших містах. Вона також зазначає, що значна кількість інвесторів та купівельноздатних громадян продовжує переміщатися із східних і центральних областей у західні регіони України. За словами Бондарук, ціни на нерухомість у західних областях часто наближаються до столичних показників, хоча вартість земельних ділянок під забудову в Києві залишається істотно вищою. Згідно з даними будівельної компанії "РІЕЛ", у Львові спостерігається зростання цін на новобудови на 20-30% у порівнянні з довоєнними показниками.
Приблизно 30% квартир, які виставлені на ринок, належать особам, які переїхали за кордон або в західні регіони країни. Найбільшим попитом користуються однокімнатні квартири з ремонтом, які розходяться практично миттєво. У той же час, трикімнатні квартири залишаються найбільш непопулярними. Також виникають труднощі з продажем елітної нерухомості, і більшість власників таких об'єктів надають перевагу їх оренді, - зазначає експерт Бондарук.
Експерт зазначає, що збільшення цін на житло в Україні обумовлене підвищенням вартості будівельних матеріалів, комунальних послуг, зокрема електрики, а також збільшенням зарплат будівельників. Внаслідок мобілізації та виїзду працівників за кордон попит на квартири без ремонту значно знизився, оскільки знайти кваліфікованих спеціалістів стало важче.
"Раніше діяльність у сфері ремонту квартир приносила значний прибуток. Наприклад, доходи від ремонтних послуг могли досягати 100%. Проте, сьогодні ситуація змінилася: витрати на ремонт практично зрівнялися з різницею вартості між квартирами з ремонтом і тими, що без нього. Внаслідок цього, цей бізнес втратив свою популярність, порівняно з минулими роками," - зазначає Бондарук.
Київ залишається найдорожчим містом на первинному ринку нерухомості, з середньою вартістю 1330 доларів за квадратний метр. На вторинному ринку спостерігається аналогічна тенденція: найвищі ціни фіксуються в центральних та західних районах, тоді як найнижчі – на сході та півдні країни. За даними дослідження ЛУН, середня ціна квартир у Запоріжжі майже в чотири рази нижча, ніж у Львові. Наприклад, однокімнатна квартира у Львові в середньому коштує 65 тисяч доларів, що на 5 тисяч доларів перевищує ціну такої ж квартири в Києві. Проте дво- та трикімнатні квартири в столиці залишаються дорожчими: за двокімнатну просять на 5 тисяч доларів більше, а за трикімнатну – на 22 тисячі доларів більше.
До повномасштабної війни Харків був серед лідерів за вартістю квадратного метра, але через бойові дії місто тепер займає третє місце з кінця за вартістю однокімнатних квартир, поступаючись двом іншим прифронтовим містам - Запоріжжю та Херсону.
