В Україні вводять нові норми для управління багатоквартирними будинками: що варто очікувати?

За словами Олега Попенка, першочерговим завданням є боротьба з корупцією і рейдерством.

В Україні намічаються нововведення в сфері управління багатоквартирними житловими будинками. Кабінет Міністрів ухвалив рішення про запуск експериментального проєкту, який передбачає розробку, реалізацію та підтримку роботи Системи управління багатоквартирними будинками (СУББ).

Заплановано реалізувати експериментальний проєкт протягом наступних двох років, до завершення 2026 року.

Передбачено, що вся інформація щодо багатоквартирного будинку та роботи ОСББ буде зосереджена в єдиній електронній платформі "Наш Дім". Квартиронаймачі отримають доступ до актуальних даних про своє житло і зможуть брати участь у зборах і голосуваннях через інтернет.

Водночас ОСББ та управителі зберігатимуть рішення й документи про будинок у захищених цифрових сховищах. Також вони матимуть змогу звітувати про свою роботу на сайт.

Реалізацією нової системи займеться Міністерство розвитку громад та територій України. У відомстві підкреслюють, що інформаційно-комунікаційна СУББ виконуватиме наступні функції:

"Система управління багатоквартирними будинками (СУББ) суттєво знижує негативний вплив "людського фактору" на більшість управлінських процесів у багатоквартирних будинках, включаючи збори співвласників та публікацію протоколів цих зборів. Додатково, завдяки впровадженню цифрових технологій, виключається можливість корупційних проявів", - підкреслюють представники Міністерства розвитку громад та територій України.

Там додають, що на державному рівні впровадження та розвиток СУББ є важливою складовою реформи житлової політики.

Постановою про запровадження Системи управління багатоквартирними будинками, яку затвердив Кабмін, зазначено, що в процесі впровадження визначаються:

Крім того, урядовою постановою передбачено, що під час реалізації СУББ необхідно забезпечити інтеграцію з Єдиною державною електронною системою в галузі будівництва.

Уся інформація про багатоквартирний будинок та функціонування ОСББ буде зібрана в єдиній електронній платформі "Наш Дім". Власники квартир отримають доступ до актуальних відомостей про своє житло та зможуть брати участь у зборах і голосуваннях в онлайн-форматі. Управителі та ОСББ зберігатимуть усі рішення та документи щодо будинку в захищених цифрових системах. Крім того, вони зобов'язані звітувати про свою діяльність на сайті, відмовившись від традиційних оголошень на дверях під'їздів, - підкреслюють представники уряду.

ТСН.ua звернувся до фахівця, щоб дізнатися, якою мірою нова система управління багатоквартирними будинками виявиться ефективною та які зміни вона принесе для жителів.

За словами Олега Попенка, експерта з питань ЖКГ, йому до кінця незрозуміло, які функції буде виконувати нова система управління багатоквартирними будинками, яку запроваджує уряд, якщо у кожному багатоквартирному будинку є співвласники, які безпосередньо за це відповідають.

Експерт вважає, що мова йде про специфічний мобільний додаток, який має на меті спростити процес прийняття рішень у багатоквартирних будинках.

"Таким чином, за допомогою даного мобільного додатку або комп'ютерної програми, яких, до речі, вже існує чимало, люди зможуть взаємодіяти між собою та приймати певні рішення. В даний час існує безліч груп у Viber та WhatsApp для цих цілей. На мою думку, уряд прагне перейти від неформального спілкування в соціальних мережах до більш офіційного та продуктивного формату. Проте, я вважаю, що це абсолютно невірний напрямок", - розповідає ТСН.ua Олег Попенко, експерт у сфері житлово-комунального господарства.

Експерт висловив думку, що комунікація та процес ухвалення рішень в інтернет-просторі можуть негативно вплинути на ситуацію в багатоквартирних житлових будинках.

"У багатоквартирних будинках існує безліч інших, значно серйозніших проблем. По-перше, відсутня ефективна система контролю за діяльністю управителів, і, по-друге, немає механізмів впливу на процеси, що відбуваються в цих будівлях. Це призводить до рейдерських захоплень приміщень і поширення корупції серед управителів. Такі ситуації не є поодинокими — їх нараховується сотні, якщо не тисячі. Тому я маю великі сумніви, що всі ці нагальні питання можна вирішити лише через впровадження СУББ," — підкреслює фахівець.

Олег Попенко впевнений, що для ефективного вирішення проблем, що постають під час управління багатоквартирними будинками в Україні, необхідно звертати увагу на практики інших країн.

У Сполучених Штатах функціонує спеціалізований Житловий суд, що займається всіма справами, пов'язаними з житловими питаннями. Це включає не лише оренду, а й суперечки між орендодавцями та орендарями в багатоквартирних будинках, а також конфлікти між співвласниками. "Нам це вкрай необхідно, адже у нас майже немає судових рішень з таких питань. Лише в Києві за місяць виникає десятки тисяч спірних ситуацій між співвласниками", - зазначає фахівець.

Олег Попенко зазначає, що ці проблеми чомусь залишаються поза увагою, оскільки у нас відсутня організація, до якої можна було б звернутися для їх вирішення.

"Держпродспоживслужба не здатна розглянути деякі питання через відсутність повноважень та недостатню кількість співробітників. Поліція не приймає заяви через їх надмірну кількість, а НКРЕКП не займається питаннями тарифів. Таким чином, співвласники багатоквартирних будинків залишаються без підтримки у вирішенні своїх проблем. Вся допомога з боку держави на цьому завершується," - зазначає експерт.

Планується, що СУББ буде допомагати співвласникам голосувати під час виборів управителя ОСББ та ухвалювати важливі рішення. Для цього зараз потрібно витратити купу часу, щоб провести загальні збори, зібрати мешканців та проголосувати потрібне питання. За новою системою все це можна буде швидше робити завдяки голосуванню в "Дії" або у смартфоні.

Експерт висловлює свою згоду з тим, що процес стане більш комфортним, однак підкреслює, що такі зміни можуть також викликати спотворення результатів голосувань.

Розгляньмо, наприклад, житловий комплекс на околиці маленького містечка, де мешканці проживають у типовій "хрущовці" і отримують зарплату близько 10 тисяч гривень. Я впевнений, що більшість, а саме три чверті, жителів цього будинку не мають уявлення про смартфони, адже серед них чимало пенсіонерів або людей із низькими доходами. Як саме вони будуть брати участь у голосуванні? І, найголовніше, хто буде представляти їхні інтереси на виборах? Уявіть собі ситуацію, коли потрібно терміново ухвалити рішення для будинку. Напевно, з'являться "агітатори", які будуть обходити квартири і просити голосувати за ті питання, які вигідні їм. А потім може статися так, що у мешканців раптово заберуть підвали та горища, передавши їх у власність іншим особам, - підкреслює Олег Попенко.

Експерт зазначає: "Пам’ятаємо 2018 рік, коли в Ірпені невідомий реєстратор без належних підстав заснував 38 об'єднань співвласників багатоквартирних будинків у тих будинках, які обслуговували київські управляючі компанії. У результаті ці будівлі довелося повертати через судові інстанції. І це лише Київ, а що ж відбувається в інших регіонах, навіть важко уявити".

Олег Попенко висловлює скептицизм щодо того, що впровадження системи управління багатоквартирними будинками (СУББ) дозволить повністю усунути "людський фактор" і ліквідувати можливі зловживання, такі як маніпуляції під час виборів керівництва об'єднання співвласників багатоквартирних будинків.

"На мою думку, розробники цих ініціатив помиляються. Конфлікти та непорозуміння між співвласниками, навпаки, залишаться. Це можна легко побачити у будь-якому будинковому чаті в Києві, де люди пишуть що завгодно, а питання нерідко залишаються невирішеними роками. Тому я впевнений, що впровадження різноманітних онлайн інструментів не зможе вирішити реальні проблеми. На жаль, багато наших співвласників не усвідомлюють, що несуть відповідальність за стан свого будинку", – підкреслює Олег Попенко.

Експерт додає, що існує ще одна величезна проблема - відсутність контролю за всіма діями управляючих компаній, приватних та комунальних жеків, які вигадують власні правила та умови для мешканців будинків. Особливо, це помітно у Києві.

На думку Олега Попенка, ОСББ в Києві перетворилися на новий інструмент корупції, подібний до комунальних ЖЕКів. Вони маніпулюють бюджетними коштами через програми 70 на 30, намагаючись залучити мешканців до встановлення сонячних панелей на дахах будинків. Зміни, на жаль, не відбуваються. Близько 90% членів ОСББ не розуміють, за що саме голосують на зборах. Лише небагато людей заглиблюються в суть питань, тоді як інші голосують за порадами сусідів або під впливом "пропозицій" від добродіїв, які обіцяють якісь подарунки.

Експерт зазначає, що в Україні досі не існує належно структурованої системи відповідального управління багатоквартирними будинками. Протягом останнього десятиліття чиновники лише говорять про цю проблему, але жодних реальних дій для її вирішення не вживається.

"Мало хто знає, що за законом, остання компанія, яка передає будинок співвласникам для створення ОСББ, зобов'язана виконати у ньому капітальний ремонт, тобто повністю його відновити і лише потім передати. Але, на жаль, цього ніхто не робить, людей просто обманюють. А питання ремонтів "падає" на самих співвласників, у яких на це просто немає коштів", - зазначає Олег Попенко.

У 2020 році дослідження, проведене Мінрегіоном, виявило, що 73% жителів Києва готові щомісяця витрачати не більше 500 гривень на ремонтні роботи в багатоквартирному будинку. Проте для капітального ремонту житла площею 50 квадратних метрів необхідно зібрати приблизно 10 тисяч доларів. Таким чином, щоб накопичити цю суму, знадобиться 68 років. Люди просто не мають можливості виділити такі кошти.

"Для того щоб хоча б трохи поліпшити ситуацію, необхідно внести суттєві зміни до законодавства та збільшити кількість програм, спрямованих на модернізацію житлового фонду. Наприклад, одна програма з енергоефективності в Києві не здатна вирішити цю проблему. Це потребує корекції. Тому, на мою думку, ініціатива уряду щодо впровадження субсидій виглядає як передвиборчий трюк, спрямований на те, щоб знову завоювати симпатії громадян", - зазначає Олег Попенко.

Він підкреслює, що нова система управління багатоквартирним будинком, у своїй більшості, може бути реалізована лише через ОСББ, бо у будинку, який обслуговується комунальним чи приватним жеком, цей додаток не стане інструментом для прийняття рішень. Там, м'яко кажучи, взагалі не звертають увагу, на те, що реально відбувається з будинком.

На даний момент не відомо, в якому конкретно місті розпочнеться експеримент із впровадження системи управління базами даних.

"Сумніваюсь, що Київ стане місцем реалізації цього проєкту через певні політичні конфлікти між мером і центральною владою. Щодо Харкова, то й там це малоймовірно, оскільки більшість житлових підприємств є комунальними, а система об'єднань співвласників багатоквартирних будинків не набрала значного розвитку. Відтак, найбільш ймовірним кандидатом на реалізацію цього проєкту виглядає Львів, де існує потужна спільнота співвласників квартир і мер, який має лояльне ставлення до місцевої влади. Таким чином, є всі шанси, що цей проєкт буде втілено саме у Львові", - зазначає Олег Попенко.

Раніше ТСН.ua розповідав про гучний скандал навколо будинку у Києві: подробиці шокують.

Также ознакомьтесь с:

Українців очікує нелегка зима: коли слід почати підготовку до блекаутів.

Як довго триватимуть перебої з електропостачанням: фахівець оцінив час на відновлення мережі.