Ринок нерухомості зазнав значних змін: які тепер ціни на квартири та що можна очікувати у 2025 році.

В Україні в 2025 році очікується підвищення цін на житло в межах 10-15%. Незважаючи на поступове зростання попиту, до рівнів, що спостерігалися до початку повномасштабної війни, ще далеко. Дізнайтеся про актуальні тенденції на ринку нерухомості та прогнози на поточний рік в матеріалі OBOZ.UA.

У Львові ціни вищі, ніж у Києві, а в Ужгороді вони вже досягли рівня столичних.

Станом на січень 2025 року, середня вартість квадратного метра житла у Києві складає 1470 доларів, згідно з даними одного з ринкових порталів нерухомості. У Львові ціни трохи вищі — приблизно 1490 доларів за квадратний метр. У трійку міст з найвищими цінами також входить Ужгород, де вартість квадрату становить 1300 доларів. Ця статистика свідчить про те, як безпекова ситуація впливає на ринок нерухомості. В Ужгороді, де немає комендантської години і ситуація з безпекою є кращою, ціни на житло зростають. Натомість у Харкові, який постійно піддається ракетним атакам, вартість квадратного метра знизилася до 590 доларів. Для порівняння, до початку великої війни, у січні 2022 року, квадратний метр у Харкові коштував 620 доларів.

Цікаво відзначити, що якщо порівнювати середні ціни однокімнатних квартир, то між Львовом і Києвом існує помітна різниця. Це зумовлено тим, що в столиці зведено велику кількість смарт-квартир з обмеженою площею. Натомість у Львові середня площа однокімнатних квартир значно більша. В результаті, середня вартість квартири в Києві становить 60 тисяч доларів, тоді як у Львові – 64 тисячі доларів.

Оксана Остапчук, керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість, розповідає: за рік (з листопаду 2023-го до листопада 2024-го) ціни знизились лише в двох великих містах: у Харкові та Дніпрі. "Найбільше зростання цін спостерігається у Вінниці - на 29,3%, що значно перевищує середньоринкові показники. Львів також показав суттєве підвищення на 22,4%. Київ та Одеса мають більш помірне зростання - близько 10-11%. Водночас Харків і Дніпро є винятком, продемонструвавши незначне зниження цін на рівні 3-4%", - розповідає представниця OLX Нерухомість.

Згідно з інформацією від OLX, середня ціна на однокімнатні квартири становить:

У своєму звіті про фінансову стабільність Національний банк підкреслив, що попит на нерухомість зростає, проте в основному на готові житлові об'єкти. "Пропозиція житла поступово збільшується, в основному завдяки добудові вже існуючих об'єктів, тоді як нові житлові комплекси з'являються переважно на заході країни. Проте існує суттєва різниця між наявною пропозицією та бажаннями потенційних покупців, що уповільнює відновлення ринку, а ціни на вторинному ринку лише незначно зростають. Зважаючи на збільшення доходів, умови для придбання житла стали навіть вигіднішими, ніж у 2021 році. Однак безпекові ризики продовжують стримувати охочих до покупок", - зазначили в НБУ.

Протягом 11 місяців 2024 року нотаріуси зафіксували на 14% більше угод у порівнянні з аналогічним періодом 2023 року. Обсяг укладених договорів купівлі-продажу зростав у кожному кварталі з початку року. Однак, незважаючи на позитивну динаміку, він досяг лише 70% від показника, що існував до початку повномасштабного вторгнення.

Середня площа придбаних квартир становить 48 квадратних метрів, що характерно як для всієї країни, так і для столиці – Києва. Щодо будинків, їх медіанна площа досягає 71 квадратного метра. Більшість угод стосується житла, вік якого перевищує 35 років, тоді як лише чверть з них укладаються для придбання нерухомості, що була збудована протягом останніх 15 років. У той же час, медіанна площа квартир, доступних для продажу в Києві, значно більша — близько 60 квадратних метрів, і вони, як правило, молодші.

Які прогнози щодо цін на житлову нерухомість?

Оксана Остапчук зазначає, що ситуація на ринку нерухомості виглядає досить обережно, про що свідчать результати дослідження, проведеного агенцією Кантар. Лише 5% респондентів мають намір придбати житло найближчим часом, 13% розглядають можливість покупки в межах 6-12 місяців, а 21% планують це зробити через більше ніж рік. Наразі 15% опитаних активно займаються процесом купівлі.

"Щодо короткострокового прогнозу, варто зазначити, що зараз ми входимо в період зниження активності - січень та середина лютого. З лютого та на початку березня очікується пожвавлення активності за всіма сегментами. Утім це не означає, що купівля житла в цей період є невигідною. Навпаки, через можливе зниження попиту ціни в деяких містах можуть бути більш привабливими", - пояснює Оксана Остапчук.

Ціна на нерухомість визначається численними чинниками, такими як розвиток інфраструктури, стан ремонту, наявність меблів, кількість поверхів та ступінь автономності житла. Сьогодні спостерігається тенденція не до зниження вартості квадратного метра, а до створення якісного житла без бар'єрів, що забезпечує рівні можливості для всіх людей. Зазвичай новобудови мають вищу ціну порівняно з вторинним ринком. Особливий інтерес викликають проєкти в західних регіонах.

Сьогодні особливу увагу приділяють безпеці. Люди зацікавлені в таких аспектах, як поверховість будівлі, наявність автономного опалення, можливість підключення генератора, робота ліфтів та стабільність водопостачання. В цілому, можна зазначити, що наразі немає значних факторів, які б спонукали до істотного зростання попиту на нерухомість. Ринок залишається в помірній активності, демонструючи поступові зміни та чітку сезонну динаміку. Для стимулювання попиту на нерухомість потрібно забезпечити її доступність, що передбачає не лише зниження цін, а й випереджаюче зростання доходів населення, - зазначають у OLX Нерухомість.

Спостерігається стабільний зростаючий тренд цін у більшості регіонів, з очікуваним підвищенням в межах 10-15% щорічно. Ключовим аспектом є співвідношення між темпами зростання заробітних плат і вартістю нерухомості. Проте інфляційні заходи не здатні вирішити цю проблему, оскільки вони також ведуть до зростання цін на будівельні матеріали та робочу силу, що додатково ускладнює доступність житла. Реальним шляхом до покращення ситуації може стати впровадження державних програм із системним фінансуванням, які допоможуть розширити коло українців, здатних купити власне житло. Такі ініціативи повинні бути комплексними і враховувати реальні економічні можливості різних соціальних груп, як зазначають представники НБУ.

Не дивлячись на те, що доходи українців поступово зростають, рівень купівельної спроможності залишається досить низьким (хоча він і не значно відрізняється від показників сусідньої Польщі). Наприклад, у Ужгороді середня ціна однокімнатної квартири площею 45 квадратних метрів становить приблизно 2 мільйони 457 тисяч гривень. Згідно з інформацією від work.ua, середня заробітна плата в Україні складає 22,5 тисячі гривень. Таким чином, щоб придбати таке житло, потрібно накопичити 109 середніх зарплат, що означає, що при повному використанні всіх доходів на це піде близько 9 років і 1 місяця.

У Варшаві, згідно з даними numbeo, однокімнатна квартира площею 45 квадратних метрів має середню вартість приблизно 169 тисяч євро. У той же час, середня зарплата в столиці становить 1737 євро після податкових відрахувань. Це означає, що для придбання квартири в польській столиці знадобиться витратити 98 середніх зарплат. Зібрати таку суму можна буде протягом 8 років і 2 місяців.

У звичайних умовах вартість нерухомості має тенденцію до збільшення на приблизно 10-15%. Зростання цін на будівельні матеріали, інфляційні процеси та девальвація гривні – всі ці фактори можуть суттєво вплинути на ціну житла. Однак наразі немає підстав для різкого стрибка цін.